Τι αλλάζει στα ακίνητα από το 2011 με τις ρυθμίσεις για την ταυτότητα των κτιρίων

Πως γίνεται η «τακτοποίηση» των ημιυπαίθριων

Το πρώτο βήμα για τη δημιουργία του περιουσιολογίου, μιας τεράστιας βάσης δεδομένων στην οποία θα καταγράφονται όλα τα κτίρια της χώρας, αλλά αυτή τη φορά με όλους τους νόμιμους και «τακτοποιημένους» χώρους, αποτελεί ο νόμος για την ταυτότητα των κτιρίων.

Η καθιέρωση της ταυτότητας (ΔΕΤΑ) που θα ισχύσει για όλες τις νέες οικοδομές από το 2011, η ρύθμιση για την «τακτοποίηση» για 40 χρόνια όλων των παράνομα κλειστών χώρων σε ένα ακίνητο μέσα στο περίγραμμα νόμιμης οικοδομικής άδειας (με εξαίρεση τα κλειστά μπαλκόνια και τα ρετιρέ), καθώς και η σύσταση και ενεργοποίηση του Σώματος Ενεργειακών Επιθεωρητών, έρχονται να δώσουν σάρκα και οστά σ' ένα σχέδιο που επί χρόνια επιχειρεί να υλοποιήσει το υπουργείο Οικονομικών, τροφοδοτώντας τα ταμεία του κράτους.

Μόνο για το 2011 στοχεύει στην είσπραξη 800 εκατ. από τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, 500 εκατ. από ημιυπαίθριους και 400 εκατ. από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, σύμφωνα με τα στοιχεία που προϋπολογίζει το οικονομικό επιτελείο.

Τα έσοδα από τους ημιυπαίθριους θα αποτελέσουν μέρος της «προίκας» του Πράσινου Ταμείου, όπως μετονομάστηκε πρόσφατα το Ταμείο Εφαρμογής Πολεοδομικών και Ρυθμιστικών Σχεδίων (ΕΤΕΡΠΣ) για να καμφθούν τυχόν αντιρρήσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Η διαδικασία για τα κτίρια από το 2011 και έπειτα είναι απλή, αφού η ταυτότητα του κτιρίου θα ξεκινήσει να «χτίζεται» με την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Ήδη, οι άδειες που εκδίδονται από τον Οκτώβριο προβλέπουν μελέτη περιορισμού της ενεργειακής κατανάλωσης του κτιρίου -σύμφωνα με το νέο Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), καθώς κάθε μεταβίβαση ακινήτου από τις αρχές του 2011 θα απαιτεί έλεγχο από το Σώμα των Ενεργειακών Επιθεωρητών και έκδοση του αντίστοιχου πιστοποιητικού.

Το Σώμα αυτό, λοιπόν, στην έκθεσή του θα εμφανίσει υποχρεωτικά και τους κρυφούς ημιυπαίθριους. Έτσι, όσοι δεν έχουν επωφεληθεί της ευνοϊκής ρύθμισης του υπουργείου, δεν θα κινδυνεύουν μόνον από τους ελέγχους της Πολεοδομίας, ή τις καταγγελίες των γειτόνων, αλλά δεν θα μπορέσουν ποτέ να μεταβιβάσουν το ακίνητο.

Αυτό καλύπτει εν μέρει το ερώτημα γιατί κάποιος θα πρέπει να τρέξει στις πολεοδομίες, να δηλώσει τον παράνομα κλεισμένο ημιυπαίθριο και να ξεμπερδέψει για 40 χρόνια (όσο διαρκεί και η επενδυτική ζωή ενός κτιρίου από οπλισμένο σκυρόδεμα) από πελατειακές δοσοληψίες.

Επιπλέον, όπως πρόσφατα δήλωσε ο αναπληρωτής υπουργός Χωροταξίας και Περιβάλλοντος, Νίκος Σηφουνάκης, το ΥΠΕΚΑ εξετάζει την περίπτωση της δημιουργίας μίας νέας αρχής, η οποία θα αναλάβει τον εποπτικό ρόλο από τις Πολεοδομίες, ώστε οι συγκεκριμένες υπηρεσίες να μπορούν να διεκπεραιώνουν ταχύτερα την έγκριση των μελετών χωρίς να εμπλέκονται στην εποπτεία της εφαρμογής τους.

Οι αιτήσεις

Η ρύθμιση αυτή οδήγησε μαζικά τους κατασκευαστές στις πολεοδομίες στις αρχές του φθινοπώρου, με αποτέλεσμα να παρατηρείται συνωστισμός, καθώς δεν επαρκεί το προσωπικό για να διεκπεραιώσει αποκλειστικά και μόνο τις τακτοποιήσεις.

Σύμφωνα με στοιχεία του ΥΠΕΚΑ, μετά και την αύξηση των δόσεων από 6 σε 8 εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος του έτους οι αιτήσεις για ένταξη στη ρύθμιση περί ημιυπαίθριων χώρων, θα φθάσουν τις 300.000 από 150.000 σήμερα.

Ακόμη, το υπουργείο σχεδιάζει μία τροπολογία, ώστε να δοθεί παράταση μέχρι το τέλος του

έτους για την ταχυδρομική αποστολή των αιτήσεων, εφόσον τα έγγραφα έχουν την πιστοποίηση των ΚΕΠ.

Τα πρόστιμα

Το πρόστιμα είναι κλιμακωτό. Για την πρώτη κατοικία εντός σχεδίου υπολογίζεται μεταξύ 5%-9% και για εκτός σχεδίου από 6%-10% επί της τιμής ζώνης, που βρίσκεται το ακίνητο. Για τη δεύτερη κατοικία υπολογίζεται μεταξύ 6%-11% επί της τιμής ζώνης σε εντός σχεδίου περιοχές και μεταξύ 7,2%-12% επί της τιμής ζώνης στα εκτός σχεδίου.

Για ακίνητα άλλων χρήσεων το πρόστιμο υπολογίζεται μεταξύ 7,5%-13,5% για τα εντός σχεδίου και μεταξύ 9%-15% επί της τιμής ζώνης για τα εκτός σχεδίου.

Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα β' κατοικίας και άλλων χρήσεων που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης μεγαλύτερη των 1.000 ευρώ/τμ, προβλέπεται προσαύξηση 30%. Έτσι για την β΄ κατοικία ο υπολογισμός γίνεται μεταξύ 9,3%-15,6% επί της τιμής ζώνης και για τα άλλα ακίνητα από 10,7%-19,5%.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς με βάση τις τιμές ζώνης στην Αττική, το χαμηλότερο πρόστιμο, από 33 ευρώ/τ.μ. έως 72ε υρώ/τ.μ., θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Πέραμα και το υψηλότερο στη Βουλιαγμένη, από 128 ευρώ/τ.μ. έως 792 ευρώ/τ.μ. παράνομα κλειστών χώρων.

Όλα τα εκτός σχεδίου κτίρια που δεν είναι πρώτη κατοικία και που έχουν τιμή ζώνης πάνω από 1.000 ευρώ/τ.μ. θα πληρώνουν πρόστιμο «τακτοποίησης» προσαυξημένο κατά 30%. Πρόκειται σαφώς για «φωτογραφική» διάταξη, προκειμένου να πιάσει τα ακριβά εξοχικά σπίτια και τα καταστήματα σε ιδιαίτερα δημοφιλείς τουριστικές περιοχές.

Οι δηλωθέντες χώροι απαλλάσσονται από τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και δεν οφείλονται γι' αυτούς αναδρομικά οποιοιδήποτε φόροι και εισφορές.

Τι χρειάζεται για την τακτοποίηση

Στην αίτηση που θα υποβάλλουν οι ιδιοκτήτες στην Πολεοδομία θα πρέπει να περιλαμβάνεται:

* Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986 εις διπλούν, στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία του ιδιοκτήτη (ΑΦΜ, ΔΟΥ), ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας, περιγραφή χώρου, το εμβαδόν και η χρήση του, η ημερομηνία μετατροπής της χρήσης, καθώς κι αν πρόκειται για πρώτη ή εξοχική κατοικία ή επαγγελματικό ακίνητο.

* Φωτογραφία του δηλωμένου χώρου και τεχνική έκθεση μηχανικού. Η ρύθμιση προβλέπει αμοιβή μηχανικού, που φθάνει τα 232,53 ευρώ/ιδιοκτησία.

* Παράβολο 250 ευρώ για ημιυπαίθριο και 350 ευρώ για άλλους χώρους (υπόγεια, πιλοτές, χώρους στάθμευσης) το οποίο θα συμψηφιστεί με το τελικό πρόστιμο.

Σε ό,τι αφορά τη διαδικασία:

H αίτηση υποβάλλεται στην Πολεοδομία μέχρι 30/12/2010 από τον μηχανικό ή τον ιδιοκτήτη και ακολουθεί:

* Έλεγχος πληρότητας των στοιχείων μέσα σε 60 ημέρες (προβλέπεται και επί τόπου επίσκεψη).

* Καταλογισμός προστίμου, το οποίο στη συνέχεια καταβάλλεται στην τράπεζα.

* Προβλέπεται έκπτωση 10% για εφάπαξ καταβολή του προστίμου.

* Έγκριση φακέλου από την Πολεοδομία.

* Παροχή σύνδεσης με το δίκτυο από τη ΔΕΗ.

Υπάρχουν κάποιοι ιδιοκτήτες, που δεν γνωρίζουν ότι έχουν ημιυπαίθριους, καθώς όταν αγόρασαν ήταν ήδη κλεισμένοι από τον κατασκευαστή. Επιπλέον, υπάρχουν πολλές οικοδομές, στις οποίες η οικοδομική άδεια διαφέρει από την υλοποιημένη οικοδομή και για τον λόγο αυτό η παρουσία μηχανικού δεν είναι τυπική.

Τέλος να σημειωθεί ότι όλοι έχουν ήδη καταβάλει, κατά την έκδοση της άδειας, «χαράτσι» στην Εφορία, καθώς η Πολεοδομία υπολογίζει τις φορολογικές επιβαρύνσεις της άδειας, βάσει όγκου και όχι βάσει συντελεστή δόμησης.

Θα ήταν, λοιπόν, σκόπιμο ο νέος ΓΟΚ που ετοιμάζεται στο υπουργείο να λάβει υπόψη του τους ημιυπαίθριους ως αρχιτεκτονικά στοιχεία που βοηθούν τον φωτισμό και τον αερισμό των κτιρίων, χωρίς να δημιουργήσει μια νέα γενιά αυθαιρέτων.